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編者按

 從直播間下單的瑕疵產品致損糾紛，到“好太太”商標侵權案，再到“假一賠十”承諾的司法裁量，案例背后折射出消費維權從“事后救濟”向“源頭治理”的深刻轉變。在“剁手”與“避坑”的博弈中，司法既嚴懲惡意欺詐，也警惕“職業打假”濫用規則。

 在第43個“3·15”國際消費者權益日之際，湖北高院聚焦消費領域新現象、新問題，聯合媒體選登刊載涉及消費者權益保障的“消法六宗案”。以司法之力為消費者權益筑牢防線，為市場秩序注入誠信底色。

 法治是消費信心的基石。當“共筑滿意消費”從主題化為行動，當每一份判決書成為誠信的注腳，我們相信，唯有司法剛性、監管韌性、企業責任與消費者理性同頻共振，方能織就更安心、更溫暖的消費之網。

03案例三

六宗案之三：沒預繳物業費=不交房？

業主在辦理新房交付手續時

遭遇物業公司強制要求

預繳一年物業費

否則

拒絕交付鑰匙

近期

宜昌市夷陵區法院審理了這樣一起案件

業主起訴：物業費與收房強制捆綁

 “買房時開發商承諾免收二十年物業費，通知收房時物業公司又要求必須先預繳一年物業費，否則不給鑰匙。”購入某樓盤的王女士向法院展示開發商出具的《免收物業管理費承諾函》，其中明確標注：免收貳拾年物業管理費。

開發商辯解:已委托物業公司交房

 “公司委托物業交付房屋鑰匙，交房流程已辦理完畢。原告沒有拿到房屋鑰匙是因其拒絕繳納第一年物業費，是其自身原因所致。”

**物業辯解：行業慣例都是這樣辦理

 “對開發商出具的《免收物業管理費承諾函》予以認可，但免收物業費是從第二年開始起算，入伙通知上明確載明業主需繳納第一年物業費，與王女士這樣免收物業費的業主超過20戶，別人都是這樣辦的。”物業經理拿出《入伙通知書》。

案情回顧

 2022年2月，王女士與開發商簽訂《宜昌市商品房買賣合同》及其附件《補充協議》，合同約定王女士購買其開發的某項目房屋一套，交房時間為2023年11月30日前。同時，開發商出具《免收物業管理費承諾函》并蓋章確認，該承諾函載明“業主：恭賀閣下認購XXX樓盤XXX號房，為答謝您的厚愛與支持，特免收您購置的該商品房貳拾年物業管理費。特此承諾。”合同簽訂后，王女士依約支付了購房款。

 2023年11月29日，開發商向王女士郵寄了《入伙通知書》，通知房屋已經達到交付條件，于2023年12月1日起集中辦理交房手續。入伙通知書載明辦理入伙需繳納的費用有房屋面積差結算款、契稅和公共維修基金、產權證登記費及物業費，并載明物業費的收費標準。

 2023年12月2日，王女士前往辦理交房手續，開發商告知在其物業公司領取房屋鑰匙，物業公司要求預繳第一年物業服務費后才可領取房屋鑰匙，雙方因是否應當預繳第一年物業費發生爭議。其后，王女士將開發商及物業公司訴至法院，要求二被告立即交付房屋，由開發商向其支付逾期交房違約金，并由物業公司從實際交房之日履行免收20年物業費義務。

法院審理

 法院經審理后判決：開發商及物業公司于本判決書生效之日起十日內向原告交付案涉房屋；開發商于本判決書生效之日起十日內支付原告逾期交房違約金；物業公司自案涉房屋實際交付之日起向原告履行免收二十年物業費義務。后開發商不服上訴，二審法院經審理后判決：駁回上訴，維持原判。

法官說法

 按約交付房屋是開發商的主要合同義務，該義務的履行受法律和合同的雙重約束。案涉商品房銷售合同就房屋價款、支付方式、交付期限及違約責任等內容進行了明確約定，原告已依約支付全部房款，則開發商應約向原告交付房屋。

 本案中，開發商在交房條件成就后通知原告集中辦理交房，同時設定向物業公司預交第一年物業費作為交付房屋的條件致使交房未成。預交物業費并非雙方合同約定辦理房屋交接手續的前提或必要條件，開發商在入伙通知書中單方設定預交第一年物業費作為交房的前提，系利用自身強勢地位，在交房時附加合同未約定的不合理條件，且該條款存在免除格式條款提供方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形,故該條款無效,對雙方沒有約束力，其委托交房的物業公司以原告未預交一年物業管理費為由拒絕交房沒有依據。

 綜上，開發商未按合同約定交付房屋，其行為構成違約，應支付延期交房違約金至實際交房之日止。對于開發商售房向原告出具的免收二十年物業費承諾函，物業公司雖未在該承諾函上蓋章確認，但庭審中對該承諾函予以認可，同意履行免收二十年物業費義務。該承諾函中未約定免收年限的起算時間，依照物業費交納的慣例，業主應當自交房之日起交納物業費，則其免收物業費的起算時間理應為交房之日起，而非次年起算。

法官寄語

 實踐中，基于開發商與物業公司或存在關聯關系，開發商委托物業公司交房的情形較為常見，但物業公司往往要求買受人預交物業費方可領取鑰匙，這也是本案糾紛的爭點所在。其實，商品房銷售合同與物業服務合同系兩重法律關系，如商品房銷售合同中對預交物業費無特別約定，則業主收房時無須先行交納物業費，開發商以此拒絕交房造成業主遲延收房的，應由開發商承擔逾期交房的違約責任。

 同時法官也特別提醒，作為購房者的業主，也應當按照物業服務合同的約定及時繳納相應的物業管理費，只有這樣才能維護美好的小區生活環境、提高物業的服務質量，讓業主有一個滿意的居住環境。