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要點(diǎn)

 對于加裝電梯事項(xiàng)，假如各業(yè)主專有部分面積均相同，如果只有三分之二業(yè)主參與表決，則只需二分之一（該三分之二業(yè)主的四分之三）的業(yè)主同意即達(dá)到法定最低條件；但如果全體業(yè)主均參與表決，則需要四分之三的業(yè)主同意才能達(dá)到法定最低條件。

對十三屆全國人大五次會議

第7017號建議的答復(fù)

發(fā)布時(shí)間：2023-01-09

您提出的《關(guān)于明確老舊小區(qū)加裝電梯表決權(quán)的建議》收悉。經(jīng)商住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，現(xiàn)答復(fù)如下：

老舊小區(qū)加裝電梯，是黨中央、國務(wù)院順應(yīng)我國老齡化趨勢而作出的重大決策部署，是一項(xiàng)重要的民生工程，對改善包括老年人、殘疾人在內(nèi)的老舊小區(qū)居民居住條件具有重要意義。近年來，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部具體指導(dǎo)下，全國各地完善工作機(jī)制和政策體系，積極推進(jìn)加裝電梯工作，取得積極成效。各地人民法院亦嚴(yán)格按照原《中華人民共和國物權(quán)法》和《中華人民共和國民法典》（以下簡稱原《物權(quán)法》和《民法典》）規(guī)定，努力為老舊小區(qū)加裝電梯提供有力司法服務(wù)和保障。人民法院堅(jiān)持穩(wěn)妥推進(jìn)，對符合法律規(guī)定的業(yè)主的訴求依法予以支持，審結(jié)大量涉及加裝電梯訴訟案件。同時(shí)要認(rèn)識到，既有住宅加裝電梯屬于依法應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)。對此，必須按照《民法典》等法律規(guī)定，充分發(fā)揮各地社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)作用，開展黨組織引領(lǐng)的多種形式基層協(xié)商，充分發(fā)揮基層黨員及熱心群眾、專業(yè)技術(shù)人員作用，及時(shí)化解加裝電梯過程中存在的矛盾分歧，運(yùn)用法治思維解決居民達(dá)成共識難等重點(diǎn)難點(diǎn)問題，推動既有住宅加裝電梯工作進(jìn)入法治化軌道。

 關(guān)于老舊小區(qū)加裝電梯在表決權(quán)上的爭議問題。實(shí)踐中通常認(rèn)為，建筑物加裝電梯屬于“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”的范疇。按照《民法典》第278條第2款規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施這一業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，同時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。對這個(gè)問題，您認(rèn)為按原《物權(quán)法》第76條規(guī)定，通常一個(gè)單元12戶中有8戶同意即可達(dá)到面積和人數(shù)三分之二同意的法定最低門檻，但如果一個(gè)單元中12戶業(yè)主均參加，按照《民法典》規(guī)定至少需要9戶同意，反而抬高了門檻。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，您的理解切中問題的關(guān)鍵，即在對業(yè)主共同決定事項(xiàng)進(jìn)行表決時(shí)，參與表決人數(shù)和面積會對結(jié)果產(chǎn)生重大影響。當(dāng)業(yè)主參與表決比例較低時(shí)，業(yè)主共同決定事項(xiàng)獲得同意需要的業(yè)主人數(shù)和專有部分面積相對較少，反之在業(yè)主參與度較高，參與表決比例較高的情況下，業(yè)主共同決定事項(xiàng)獲得同意需要的業(yè)主人數(shù)和專有面積則較多。具體來說，對于加裝電梯事項(xiàng)，假如各業(yè)主專有部分面積均相同，如果只有三分之二業(yè)主參與表決，則只需二分之一（該三分之二業(yè)主的四分之三）的業(yè)主同意即達(dá)到法定最低條件；但如果全體業(yè)主均參與表決，則需要四分之三的業(yè)主同意才能達(dá)到法定最低條件。表面上看，在所有業(yè)主均參與表決情況下，《民法典》上述規(guī)定的表決門檻相比原《物權(quán)法》有一定程度提高，但結(jié)合該條其他規(guī)定及實(shí)踐中業(yè)主參與表決比例普遍較低的情況來看，《民法典》該條規(guī)定總體上適當(dāng)降低了業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決門檻。

 關(guān)于您建議對《民法典》第278條第2款出臺司法解釋，對表決范圍大小和參與人數(shù)比例高低帶來的解釋歧義進(jìn)行規(guī)范，并針對老舊小區(qū)加裝電梯的最低門檻出具明確實(shí)施意見的問題。我們認(rèn)為，實(shí)踐中由于參與表決業(yè)主范圍大小不同，按照《民法典》規(guī)定的表決程序，表決通過需要業(yè)主同意的人數(shù)確實(shí)有所變化。關(guān)于《民法典》該條規(guī)定在適用中是否需要解釋以及如何解釋的問題，我們將與立法部門及相關(guān)部門密切溝通、加強(qiáng)調(diào)研、認(rèn)真研究，確保《民法典》該條規(guī)定正確實(shí)施，確保人民群眾在老舊小區(qū)加裝電梯這一民生事項(xiàng)上有更多幸福感、獲得感。

 感謝您對人民法院工作的關(guān)心和支持。

　　                                                       2022年7月28日

要點(diǎn)

 實(shí)踐中，雖然民法典未明確加裝電梯屬于哪一類業(yè)主共同決定事項(xiàng)，但認(rèn)為加裝電梯事項(xiàng)屬于民法典第278條規(guī)定的“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”的意見在實(shí)踐中占據(jù)主流，各地在加裝電梯事項(xiàng)表決時(shí)基本按照民法典此條規(guī)定進(jìn)行操作。

對十三屆全國人大五次會議

第6150號建議的答復(fù)

發(fā)布時(shí)間：2023-01-09

您提出的《關(guān)于請有關(guān)部門完善立法推動老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯的建議》收悉。經(jīng)商全國人大社會建設(shè)委員會、司法部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，現(xiàn)答復(fù)如下：

老舊小區(qū)加裝電梯工作，是黨中央、國務(wù)院作出的一項(xiàng)重大決策部署，是一項(xiàng)重要的民生工程，對于解決老舊小區(qū)居民出行困難，提升人民群眾幸福感、獲得感具有重要作用。目前，我國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，推進(jìn)老舊小區(qū)加裝電梯工作刻不容緩。您提出的建議對于推進(jìn)住宅適老化改造、加強(qiáng)無障礙設(shè)施建設(shè)、加快構(gòu)建老年友好型社會具有積極意義。

近年來，相關(guān)單位為推進(jìn)老舊小區(qū)加裝電梯開展了大量工作。

全國人大及其常委會高度重視老年人、殘疾人等特殊群體利益，通過立法等多種方式保障其參與融入社會生活、共享改革發(fā)展成果。老年人權(quán)益保障法和殘疾人保障法分別設(shè)立“宜居環(huán)境”“無障礙環(huán)境”專章，明確規(guī)定國家采取措施，推進(jìn)宜居環(huán)境建設(shè)，逐步完善無障礙設(shè)施，為老年人提供安全、便利和舒適的環(huán)境，為殘疾人平等參與社會生活創(chuàng)造無障礙條件。為進(jìn)一步保障包括老年人、殘疾人在內(nèi)的社會成員獨(dú)立、平等、充分地參與和融入社會生活的權(quán)利，今年全國人大常委會將無障礙環(huán)境建設(shè)法列入2022年度立法工作計(jì)劃。目前，全國人大社會建設(shè)委員會已經(jīng)啟動無障礙環(huán)境建設(shè)立法工作，形成了征求意見稿并廣泛征求各方面意見，下一步將繼續(xù)加強(qiáng)對相關(guān)問題的研究，進(jìn)一步修改完善征求意見稿，切實(shí)促進(jìn)友好人居環(huán)境建設(shè)，滿足新時(shí)代人民群眾對美好生活的向往。

司法部高度重視老舊小區(qū)適老化改造和無障礙設(shè)施建設(shè)工作。2012年出臺的《無障礙環(huán)境建設(shè)條例》從無障礙設(shè)施建設(shè)、無障礙信息交流、無障礙社區(qū)服務(wù)等方面，對無障礙環(huán)境建設(shè)作了全面規(guī)定，對創(chuàng)造無障礙環(huán)境，保障殘疾人等社會成員平等參與社會生活發(fā)揮了重要作用。下一步，司法部將根據(jù)職責(zé)，認(rèn)真研究相關(guān)立法建議，研究論證無障礙環(huán)境范圍、無障礙環(huán)境設(shè)施改造、資金保障、執(zhí)法監(jiān)督等問題，密切配合全國人大社會建設(shè)委員會等部門做好無障礙環(huán)境建設(shè)等相關(guān)立法工作。同時(shí)，司法部積極發(fā)揮調(diào)解職能優(yōu)勢，引導(dǎo)基層人民調(diào)解組織和物業(yè)糾紛人民調(diào)解組織將因老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯引發(fā)的鄰里、物業(yè)等矛盾糾紛主動納入調(diào)解范圍，扎實(shí)做好源頭預(yù)防、排查預(yù)警、調(diào)解化解工作。2021年，全國人民調(diào)解組織共調(diào)解鄰里糾紛210.4萬件，物業(yè)管理糾紛36.8萬件。引導(dǎo)律師、基層法律服務(wù)工作者做好民生領(lǐng)域法律服務(wù)工作，通過擔(dān)任村（居）法律顧問、律師調(diào)解員等方式，因地制宜推廣村民評理說事點(diǎn)、社區(qū)“法律之家”等做法，為基層自治組織和廣大居民提供法律咨詢、糾紛調(diào)解等法律服務(wù)，加強(qiáng)基層依法治理，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定。下一步，司法部將繼續(xù)指導(dǎo)各地做好居民加裝電梯糾紛調(diào)解工作，堅(jiān)持主動排査、抓早抓小、應(yīng)調(diào)盡調(diào)，切實(shí)維護(hù)居民合法權(quán)益；加強(qiáng)與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)聯(lián)動，對不適宜調(diào)解或調(diào)解不成的矛盾糾紛，及時(shí)引導(dǎo)當(dāng)事人通過其他合法途徑解決；完善村（居）法律顧問和律師調(diào)解等制度機(jī)制，引導(dǎo)律師、基層法律服務(wù)工作者積極參與公益法律服務(wù)，依法依規(guī)參與化解涉老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯法律糾紛，促進(jìn)各方理性表達(dá)訴求，妥善化解矛盾糾紛。此外，廣泛開展民法典普法工作，連續(xù)3年以“美好生活·民法典相伴”為主題，組織開展民法典主題宣傳，注重宣傳物權(quán)等與人民群眾生活息息相關(guān)的規(guī)定。在中國普法網(wǎng)、中國普法官方微博、微信、手機(jī)客戶端和全國普法新媒體矩陣上加強(qiáng)相關(guān)法治宣傳。2021年以來，中國普法微信公眾號共發(fā)布老舊小區(qū)加裝電梯相關(guān)文章4篇，總閱讀量84.6萬。下一步，司法部將結(jié)合“八五”普法規(guī)劃全面實(shí)施，以“民法典宣傳月”“12·4”國家憲法日、“憲法宣傳周”等重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)為契機(jī)，做好民法典集中宣傳，對物權(quán)、合同等與人民群眾切身相關(guān)的重要內(nèi)容加強(qiáng)宣傳解讀；深化法治鄉(xiāng)村（社區(qū)）建設(shè)，加大鄉(xiāng)村（社區(qū)）普法力度，健全黨組織領(lǐng)導(dǎo)的自治、法治、德治相結(jié)合的城鄉(xiāng)基層治理體系；加強(qiáng)新媒體新技術(shù)的運(yùn)用，在中國普法“一網(wǎng)兩微一端”和全國普法新媒體矩陣上組織開展民法典宣傳活動，在全國法治動漫微電影作品征集展播、全國百家網(wǎng)站微信公眾號法律知識競賽、“我與憲法”微視頻征集展播等新媒體活動中，把民法典列為重要內(nèi)容，突出物權(quán)相關(guān)內(nèi)容的宣傳解讀。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，指導(dǎo)各地結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等工作，完善加裝電梯工作機(jī)制和政策體系，積極推進(jìn)既有住宅加裝電梯，取得積極成效。具體包括：第一，加強(qiáng)政策指導(dǎo)。會同相關(guān)部門認(rèn)真落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，指導(dǎo)各地將加裝電梯納入“完善類”改造內(nèi)容，結(jié)合城鄉(xiāng)老舊小區(qū)改造年度計(jì)劃，積極推進(jìn)有條件的樓棟加裝電梯，力爭做到能改則改；結(jié)合工程審批制度改革，精簡優(yōu)化加裝電梯項(xiàng)目審批事項(xiàng)和環(huán)節(jié)。2021年，全國加裝電梯2.1萬部。第二，健全動員居民參與機(jī)制。既有住宅加裝電梯屬于應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)。會同相關(guān)部門指導(dǎo)各地按照相關(guān)法律規(guī)定，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)作用，搭建溝通議事平臺，開展小區(qū)黨組織引領(lǐng)的多種形式基層協(xié)商，充分發(fā)揮基層黨員及熱心群眾、專業(yè)技術(shù)人員作用，及時(shí)化解加裝電梯過程中存在的矛盾分歧，促進(jìn)居民就加裝電梯費(fèi)用分?jǐn)偧把a(bǔ)償、電梯選型、后續(xù)維護(hù)管理等達(dá)成共識。第三，總結(jié)推廣好的經(jīng)驗(yàn)做法。梳理各地在老舊小區(qū)加裝電梯方面出臺的政策文件、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范等，總結(jié)推廣上海、廣州、成都等地堅(jiān)持居民主體、社區(qū)協(xié)商、多方參與的經(jīng)驗(yàn)做法，印發(fā)可復(fù)制政策機(jī)制清單，推廣加裝電梯方面可復(fù)制政策機(jī)制40余條，指導(dǎo)各地學(xué)習(xí)借鑒先行地區(qū)經(jīng)驗(yàn)做法，加快完善加裝電梯工作機(jī)制及政策體系。第四，多渠道籌措加裝電梯資金。一是政府給予資金補(bǔ)助。按照《中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金管理辦法》規(guī)定，老舊小區(qū)改造加裝電梯支出列入補(bǔ)助資金支持范圍。各地結(jié)合實(shí)際，根據(jù)當(dāng)?shù)刎?cái)力狀況，給予適當(dāng)補(bǔ)償支持。二是合理落實(shí)居民出資責(zé)任。引導(dǎo)居民按照誰受益、誰出資原則，承擔(dān)加裝電梯出資責(zé)任。支持小區(qū)居民提取住房公積金、住宅專項(xiàng)維修資金用于加裝電梯等自住住房改造。三是推動社會力量參與。通過政府采購、新增設(shè)施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引專業(yè)機(jī)構(gòu)參與電梯加裝和運(yùn)營。從杭州等先行地區(qū)實(shí)踐看，采取企業(yè)投資建設(shè)、業(yè)主自愿付費(fèi)使用方式加裝電梯，推進(jìn)順利。第五，健全激勵(lì)先進(jìn)、督促落后機(jī)制。2022年12月，會同相關(guān)部門印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作要求的通知》，明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作衡量標(biāo)準(zhǔn)，將加裝電梯情況列為指標(biāo)內(nèi)容，指導(dǎo)各地對改造工作開展成效評價(jià)，把評價(jià)結(jié)果作為中央補(bǔ)償資金、確定國務(wù)院督促激勵(lì)名單的重要依據(jù)，推動各地聚焦加裝電梯達(dá)成共識難等難題攻堅(jiān)，不斷提升工作質(zhì)量和效果。

最高人民法院和地方各級人民法院亦大力支持老舊小區(qū)適老化改造工作。老舊社區(qū)適老化改造關(guān)系到人民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題，增設(shè)電梯是其中最重要的改造項(xiàng)目。現(xiàn)實(shí)生活中，由于增設(shè)電梯是對于既有房屋的改造建設(shè)，不可避免會對相關(guān)業(yè)主的生活產(chǎn)生重大影響，不同業(yè)主基于不同的生活習(xí)慣、居住樓層等差異，對于加裝電梯事項(xiàng)存在很大爭議，尤其是低層住戶和高層住戶的利益沖突最為典型。雖然對于老舊小區(qū)加裝電梯事項(xiàng)是否屬于“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”有不同意見，對于加裝電梯決策程序的表決范圍也有一定爭議，但立法、司法和實(shí)踐中都在積極推進(jìn)業(yè)主加裝電梯這一工作。從立法上來看，民法典第278條將業(yè)主共同決定事項(xiàng)參與表決的范圍由原物權(quán)法的全體業(yè)主參與表決修改為由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，這在一定程度上降低了業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決門檻，為老舊小區(qū)加裝電梯事項(xiàng)在業(yè)主共同表決時(shí)能夠順利通過創(chuàng)造了有利條件。實(shí)踐中，雖然民法典未明確加裝電梯屬于哪一類業(yè)主共同決定事項(xiàng)，但認(rèn)為加裝電梯事項(xiàng)屬于民法典第278條規(guī)定的“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”的意見在實(shí)踐中占據(jù)主流，各地在加裝電梯事項(xiàng)表決時(shí)基本按照民法典此條規(guī)定進(jìn)行操作。關(guān)于表決范圍是電梯所在單元、樓棟還是所在小區(qū)的問題，各地根據(jù)具體情況都在進(jìn)行有益探索，均有一定合理性。從各地法院司法實(shí)踐看，各地法院對于老舊小區(qū)加裝電梯這一關(guān)系民生的事項(xiàng)也是大力支持的。如重慶某法院判決的一起案件中，法院認(rèn)為案涉樓房加裝電梯事項(xiàng)，已經(jīng)過該單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總戶數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并依法履行了其他程序，故案涉樓房加裝電梯施工符合法律規(guī)定。今年3月最高人民法院發(fā)布的第二批社會主義核心價(jià)值觀典型案例中的第六個(gè)案例“方某某、黃某訴周某、陳某某等物權(quán)保護(hù)糾紛案”也明確指出，老舊小區(qū)加裝電梯涉及廣大群眾的出行方便，關(guān)系到社會的和諧穩(wěn)定，經(jīng)民主決策以合理方式在老舊小區(qū)加裝電梯受法律保護(hù)。

關(guān)于完善相關(guān)立法，請最高人民法院就加裝電梯事項(xiàng)出臺相關(guān)司法解釋的問題。我們認(rèn)為，加裝電梯事項(xiàng)表決范圍應(yīng)當(dāng)如何確定，還有賴于實(shí)踐中進(jìn)一步摸索和嘗試。關(guān)于民法典該條規(guī)定在適用過程中是否需要解釋以及如何解釋的問題，我們將加強(qiáng)調(diào)研，認(rèn)真研究，確保民法典該條規(guī)定正確實(shí)施。

關(guān)于加強(qiáng)糾紛調(diào)解的建議。最高人民法院高度重視矛盾糾紛調(diào)解工作，各級人民法院在工作中亦嚴(yán)格貫徹“調(diào)解優(yōu)先、調(diào)判結(jié)合”的原則。下一步，人民法院將繼續(xù)嚴(yán)格貫徹調(diào)解法，在涉及電梯加裝工作中加強(qiáng)與人民調(diào)解在程序?qū)印⑿ЯΥ_認(rèn)、法律指導(dǎo)等方面的協(xié)調(diào)配合，強(qiáng)化矛盾糾紛源頭治理，健全訴前、訴中和事后一體化調(diào)解機(jī)制。同時(shí)，準(zhǔn)確把握人民法院職能定位，既積極參與、主動融入黨委領(lǐng)導(dǎo)下的訴源治理工作，發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，為非訴訟方式解決糾紛提供司法保障；又認(rèn)真把好案件“入口關(guān)”，對起訴到人民法院的糾紛，發(fā)揮主導(dǎo)作用，促進(jìn)涉電梯加裝矛盾糾紛一站式多元化解。

關(guān)于強(qiáng)化執(zhí)法普法的建議。您建議總結(jié)一批加裝電梯相關(guān)糾紛的典型案例，與我們計(jì)劃開展的工作十分契合。下一步，我們將繼續(xù)堅(jiān)持以人民為中心的理念，按照工作計(jì)劃，適時(shí)開展涉及電梯加裝糾紛案例的收集、篩選、討論及發(fā)布工作，在司法層面推動電梯加裝工作有法必依、有例可循。同時(shí)，注重在審判和執(zhí)行活動中通過新聞媒體等形式大力宣傳老舊小區(qū)適老化改造、無障礙設(shè)施建設(shè)、嚴(yán)格依法辦事等理念，在全社會形成學(xué)法、懂法、用法的良好氛圍。就老舊小區(qū)加裝電梯在司法實(shí)踐中遇到的新情況新問題，我們將持續(xù)保持關(guān)注，認(rèn)真研究加以解決。

感謝您對人民法院工作的關(guān)心和支持。

　　                                          2022年7月28日