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  2019年陳某購(gòu)得位于枝江市某小區(qū)7樓房屋一套，2023年小區(qū)保潔人員反映該房屋門前有大量水從門縫滲出，樓棟管家立即上門查看，室內(nèi)無人，當(dāng)即在水井房?jī)?nèi)關(guān)閉該房屋室內(nèi)水閘同時(shí)聯(lián)系陳某。

 陳某表示人在外地，派其親屬過來查看。陳某親屬到場(chǎng)開門發(fā)現(xiàn)室內(nèi)大量污水，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查看，系客衛(wèi)堵塞導(dǎo)致積水。因無法就賠償達(dá)成一致意見，陳某將物業(yè)公司及樓上所有業(yè)主訴至枝江市人民法院，要求賠償損失。

 本案系一起因高層建筑公共排污管道堵塞引起的財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛，經(jīng)清理管道后發(fā)現(xiàn)，涉案房屋因鋼絲球、鞋刷、塑料袋、水泥塊、竹片等建筑材料和生活垃圾堵塞，導(dǎo)致出現(xiàn)積水造成房屋受損。

 根據(jù)物業(yè)公司提供的《開工告知書》，在發(fā)生積水事故時(shí)，樓上所有的房屋均已開工裝修，部分已入住。就現(xiàn)有證據(jù)，無法確定具體加害人，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一千二百五十四條之規(guī)定，由可能加害的建筑物使用人承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一千一百七十條“二人以上實(shí)施危及他人人身、財(cái)產(chǎn)安全的行為，其中一人或者數(shù)人的行為造成他人損害，能夠確定具體侵權(quán)人的，由侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任；不能確定具體侵權(quán)人的，行為人承擔(dān)連帶責(zé)任”的規(guī)定，雖然部分業(yè)主主張其并非管道堵塞的實(shí)際加害人，但提交的證據(jù)不能到達(dá)排除其責(zé)任的證明目的。

 還有部分業(yè)主經(jīng)傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，視為放棄自己的抗辯權(quán)、舉證質(zhì)證權(quán)，由此產(chǎn)生的不利后果由其自行承擔(dān)。上述業(yè)主均為造成該損害后果的共同危險(xiǎn)行為人，因本案的損害后果系上述其中一人或數(shù)人的行為所造成，但又無法確定具體侵權(quán)行為人，陳某的損失應(yīng)當(dāng)由各行為人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

 案涉客衛(wèi)排污立管系公共管道，除特殊情況外，管道的堵塞是逐步積聚形成的。在出現(xiàn)污水倒溢的情況之前，會(huì)發(fā)生下水不暢等異常現(xiàn)象，此時(shí)如果及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理，一般不會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失。由于排污立管均鋪設(shè)在業(yè)主家中，一旦某戶因管道堵塞發(fā)生污水倒溢，除該戶業(yè)主外，外人很難在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)異常。

 本案中，陳某作為業(yè)主，對(duì)自己的房產(chǎn)負(fù)有審慎的管理、維護(hù)義務(wù)，對(duì)家中下水管道是否通暢、是否能正常使用應(yīng)當(dāng)予以積極關(guān)注。但直到污水溢出室外才被物業(yè)保潔員發(fā)現(xiàn)來看，涉案房屋此前應(yīng)有相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間無人照看、使用，陳某對(duì)于損失的不斷擴(kuò)大也存在明顯過錯(cuò)。且從案涉管道堵塞物的位置來看，也難以排除陳某自身存在不當(dāng)使用行為的可能性。

 物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，負(fù)有對(duì)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理維護(hù)的義務(wù)。物業(yè)公司在發(fā)現(xiàn)異常后及時(shí)聯(lián)系陳某，事后也采取了有效措施疏通了管道，應(yīng)認(rèn)定物業(yè)公司采取的上述維護(hù)措施及時(shí)有效。但考慮到案涉樓棟是高達(dá)30余層的高層住宅，物業(yè)公司應(yīng)認(rèn)識(shí)到高層住宅存在住戶人數(shù)多、內(nèi)部設(shè)施結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特點(diǎn)，應(yīng)加強(qiáng)防范，最大限度避免或減少類似情況發(fā)生。

 且《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》明確約定了物業(yè)公司負(fù)責(zé)下水管道的維修和管理。物業(yè)公司雖然提供了通水試驗(yàn)工作記錄，但無法證明其定期對(duì)污水主管道完全盡到了檢查、維修及疏通的義務(wù)，對(duì)于管道存在隱患未能及時(shí)排查和消除，物業(yè)公司對(duì)本起損害的發(fā)生存在一定過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

 綜上，對(duì)于陳某的損失，法院認(rèn)定陳某、物業(yè)公司及樓上業(yè)主均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。目前該案判決已發(fā)生法律效力。

          房屋漏水是生活中經(jīng)常出現(xiàn)的問題，鄰里之間也經(jīng)常因?yàn)樵搯栴}發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。在發(fā)生此類情況時(shí)，業(yè)主應(yīng)第一時(shí)間固定相關(guān)證據(jù)，例如收集現(xiàn)場(chǎng)照片、錄音錄像、證人證言、維修單位或物業(yè)公司證明、維修費(fèi)用發(fā)票等能夠證明漏水對(duì)自己產(chǎn)生影響或造成損失的相關(guān)證據(jù)。

 盡快查找漏水部位及原因，確定侵權(quán)責(zé)任主體，統(tǒng)計(jì)財(cái)產(chǎn)損失情況，與相關(guān)業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商等進(jìn)行協(xié)商，盡量互諒互讓、友好協(xié)商解決，協(xié)商處理不成的，應(yīng)盡早向法院起訴。

 對(duì)于財(cái)產(chǎn)損失價(jià)值、漏水原因難以確定的，可以請(qǐng)有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)的評(píng)估、鑒定或者向法院申請(qǐng)?jiān)u估、鑒定。