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隨著商品房制度的迅速發展

很多市民購買商品房成為了業主

在享受物業管理公司提供的公共服務時

也與物業管理公司之間

產生了很多法律問題

小案例

 2017年楊某在某小區購買了一套房屋，隨后與物業公司簽訂了物業服務協議，此后楊某外出務工，物業公司多次向其催討物業費，楊某拒繳，稱其一年沒有在小區居住，沒有享受到物業公司提供的物業服務，因此拒繳一年的物業費。

問題一：業主購買房屋后，沒有實際入住，業主需要交物業費嗎?

【法律規定】

 《中華人民共和國民法典》第九百四十四條  業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

 業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

【法官解讀】

 物業公司已經按照約定和有關規定提供服務的，就算業主買了房沒有實際入住，同樣不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費，除非物業公司與業主明確約定如業主不居住可不交納物業費。      

問題二：業主李某稱物業公司提供的服務不符合其所評定的等級，對物業提供的服務有質疑，稱其收取的物業費用過高，完全和提供的物業服務不匹配，物業公司購買的掃把、拖把等價格過高，沒有做好成本控制，保安年紀過大不能提供更好的服務，因此拒繳物業費。

【法律規定】

 《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條  物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

【法官解讀】

 業主對物業公司提供的服務不滿意，能拒繳物業費嗎？需要具體情況具體分析。物業服務是針對全體業主和整體區域的各個方面提供的，涉及全體業主和整個小區的公共利益，業主若認為物業服務企業提供的物業服務存在輕微瑕疵而拒交物業費（如部分垃圾沒有及時清理、公共區域照明燈損壞等），會導致業主的個人收益遠遠小于給物業公司和多數業主造成的損害，因此不能以物業服務存在輕微瑕疵為由拒交物業費。

 但是，如果物業服務存在違反法律法規、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業費可以適當減免；因物業服務瑕疵導致的損失,業主可以要求物業進行賠償。比如：小區門禁損壞后物業未及時修復，未設保安室，亦無保安巡查，或雖有錄像監控但監控損壞缺失等原因,導致業主財物被偷竊的，可以認為物業在業主安全障方面明顯管理不到位,為重大瑕疵，可以適當減免物業費。

 若對物業服務不滿意，業主不應消極地采取長時間拒交物業服務費的方式，而應與物業公司溝通、協商解決；也可向物業主管部門等有關職能部門反映問題；也可就服務問題向業主委員會反映，通過業主大會解聘和重新選聘物業服務公司。