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 房產(chǎn)是執(zhí)行案件中最常見的財產(chǎn)之一，由于處置程序繁瑣、周期長、法律關系復雜以及涉及利益巨大等特點，致使房產(chǎn)執(zhí)行問題成為法院強制執(zhí)行工作中難啃的“硬骨頭”。

熱播電視劇《執(zhí)行法官》開場

執(zhí)行法官正在開展強制執(zhí)行工作

那么執(zhí)行法官

在日常辦理涉房產(chǎn)執(zhí)行案件中

到底是什么樣子的？

一起走進執(zhí)行法官“賣房記”

01被執(zhí)行人要求自己賣房子？看執(zhí)行法官如何以善意文明破局

 李女士與田先生經(jīng)法院調(diào)解離婚后，離婚協(xié)議中的一套房產(chǎn)成了執(zhí)行中的難題。

 根據(jù)離婚協(xié)議，這套房產(chǎn)歸田先生所有，但由于該房屋按揭貸款人是李女士，田先生須分兩期付清剩余按揭貸款項后，李女士協(xié)助配合辦理解除房屋抵押手續(xù)，將房屋過戶至田先生名下。

 然而，田先生由于手頭緊張，未能按期支付款項，李女士便向法院申請強制執(zhí)行田先生剩余未支付的款項。

 執(zhí)行過程中，執(zhí)行法官原本計劃依程序裁定對該房屋啟動司法拍賣，之后田先生主動聯(lián)系執(zhí)行法官，表示愿意配合法院拍賣該房屋償還欠款，但考慮到通過司法拍賣程序，房屋交易價格可能低于市價，且時間較長。如果讓其自行變賣，成交后會及時通知法院并用所售價款償還債務。

 執(zhí)行法官根據(jù)此前對該房屋的走訪調(diào)查，對市場行情有了一定的了解，考慮到司法拍賣可能會有流拍風險，房屋價格會更低，對申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人都會造成一定程度的經(jīng)濟損失。且該房屋此前未被采取查封或保全措施，房屋可在市場上自由交易。綜合研判后，執(zhí)行法官同意被執(zhí)行人自行變賣房產(chǎn)進行還款的方案，在確保能夠控制相應價款的前提下，由法院監(jiān)督其在一定期限內(nèi)按照合理價格變賣。

 經(jīng)過三個月的溝通協(xié)商，田先生將該房屋售賣掉并及時償清欠款，案件順利執(zhí)行完畢。

02被執(zhí)行人名下的唯一住房拍賣？看執(zhí)行法官如何妥善化解執(zhí)行難

 覃某是多起民間借貸糾紛的被執(zhí)行人，且一直未履行還款義務。

 法院查詢后發(fā)現(xiàn)，覃某名下無財產(chǎn)可供執(zhí)行，僅有一套唯一住房。2023年起，申請執(zhí)行人陸續(xù)要求強制執(zhí)行覃某名下的房產(chǎn)。

 2023年11月，法院對覃某的房屋進行一拍掛售，此時的覃某還表示愿意配合拍賣房屋。可到了12月，準備對該房屋進行二拍時，覃某突然消失了，明顯在刻意逃避執(zhí)行。2024年6月，該房屋拍賣成功，此時執(zhí)行干警仍聯(lián)系不上覃某。

 房子賣出后，如何過戶成了一道執(zhí)行難題。根據(jù)法律規(guī)定，拍賣被執(zhí)行人名下的唯一住房，要保障其最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品。所以，要想順利完成房屋過戶，必須找到覃某，協(xié)商清楚預留房租和騰退過戶的事情。

發(fā)布、張貼懸賞令

 為及時兌現(xiàn)申請執(zhí)行人和房屋買受方的合法權(quán)益，經(jīng)申請人聯(lián)名申請，法院依法發(fā)布懸賞令。根據(jù)知情人士舉報，僅一周的時間，便順利找到被執(zhí)行人覃某。覃某到案后，在執(zhí)行法官的教育下，深刻認識到自身問題，決定配合完成騰退工作。

 就在騰退工作有序開展的時候，新的執(zhí)行難題出現(xiàn)了。原來覃某在購買該房屋時，開發(fā)商僅做了預告登記，未辦理房產(chǎn)證，到如今過戶問題就變得較復雜。

 為進一步化解房屋過戶的執(zhí)行難題，執(zhí)行法官到稅務、不動產(chǎn)登記中心等部門咨詢相關政策、協(xié)助辦理房屋過戶。通過執(zhí)行法官的不懈努力，房屋最終順利過戶，申請執(zhí)行人拿到了分配后的房款。

 正如《執(zhí)行法官》演的那樣，現(xiàn)實中的執(zhí)行法官在處理房產(chǎn)執(zhí)行問題時，也會面臨諸多障礙。對于執(zhí)行法官來說，既需要堅持“能執(zhí)盡執(zhí)”的原則，堅決維護勝訴當事人的合法權(quán)益，也要兼顧被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的正當利益，貫徹善意文明執(zhí)行理念。面對“執(zhí)行難”的問題，執(zhí)行法官運用經(jīng)驗和智慧，努力讓老百姓理解事實正義的重要，對判決對法律的尊重，打造出有高度、有溫度的執(zhí)法。