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 委托房屋中介出售房屋的“真”房主南正（化名），住進房子2年拿著“房屋購買合同”的“假”房主劉嘉（化名），將房屋私自出售并將房款全部據為己有的銷售人員張偏（化名）， 申請執行人和被執行人都是受害者的“強制騰退”案件，究竟發生了什么？如何在買賣房屋中避免自己成為受害者？

基本案情

 2019年，長期居住在外地的南正將其所有的一套商品房委托房屋中介公司掛網出售，該中介公司找到某房產公司的銷售人員張偏，口頭委托其代售，張偏在沒有告知南正并征得其同意的情況下，偽造了《浠水縣商品房合同、變更、注銷申請表》，并與不知情的劉嘉簽訂了《商品房買賣合同》。

 2020年，劉嘉向張偏支付了首付款16余萬元后，拿到了房屋鑰匙，辦理了物業手續，裝修入住。

 2022年，南正發現張偏通過欺詐手段將房屋出售并將房款全部據為已有的事實后，立即向公安機關報案，并以劉嘉無權占有其房屋，侵害其物權訴至浠水縣人民法院。經法院審理，判決劉嘉在限期內騰退房屋。因劉嘉沒有主動履行義務，南正向本院申請強制執行。

執“擊”現場

 案件進入執行程序后，劉嘉表示其裝修花費10萬余元，希望購買案涉房屋，要求執行法官促成調解。執行法官考慮到，本案系刑事案件引發的民事糾紛，劉嘉被騙十余萬元，并且自2020年裝修后一家人入住至今，本著善意文明執行理念，執行法官多次聯系雙方當事人，協商雙方意見。最終雙方初步達成執行和解協議，南正同意將房屋出售給劉嘉，劉嘉分兩次給付房款，付清第一期房款后，雙方另外簽訂房屋買賣合同。

 第一期付款期限屆滿后，劉嘉以房屋總價高于市場價等為由未支付款項，南正堅決要求法院強制騰退，不再接受任何和解。執行法官遂向劉嘉送達及張貼了房屋騰退公告。公告期滿后，劉嘉仍未履行，執行法官向其送達了《預處罰告知書》，并耐心釋法明理，告知拒不履行法律文書的后果。劉嘉終于意識到未按期履行法律文書所需要承擔的法律責任，主動騰退了房屋，并將鑰匙交給了執行法官，本案執行畫上了圓滿句號。

法官說法

 房屋買賣涉及資金金額較大，為謹防受騙或產生糾紛，買賣雙方在制定和履行合同的過程中，要注意以下幾點：

 ① 要選擇資質齊全的中介公司，并在購房前全面確認房屋現狀、產權信息等情況。

 ② 簽訂合同時，要仔細閱讀合同條款，尤其要將交易關鍵事項約定明確，比如首付比例、付款進度、收款賬號等。

 ③ 房款交易時要通過買賣雙方指定的賬號進行，不要將房款交給中介公司代收，應在驗證身份及房屋權屬后，當面付給賣方，并留存好支付憑證。必要時還可以根據所在地政策，將交易資金存入房管部門指定的專用監管賬戶，待過戶完成后，經房管部門查驗無誤，再將交易資金劃轉給賣方，從而提升交易的安全性。

 ④ 辦理過戶手續時，一般由買賣雙方親自到住建部門，當場辦理過戶手續，確保產權順利過戶。一旦發現自己被詐騙，應第一時間向公安機關報案或者通過民事訴訟等法律途徑解決。

 ⑤ 妥善保存好合同、收條、身份證復印件等書面材料，以免日后產生糾紛因證據不足而無法保障自己的權益。