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 委托房屋中介出售房屋的“真”房主南正（化名），住進(jìn)房子2年拿著“房屋購買合同”的“假”房主劉嘉（化名），將房屋私自出售并將房款全部據(jù)為己有的銷售人員張偏（化名）， 申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人都是受害者的“強(qiáng)制騰退”案件，究竟發(fā)生了什么？如何在買賣房屋中避免自己成為受害者？

基本案情

 2019年，長期居住在外地的南正將其所有的一套商品房委托房屋中介公司掛網(wǎng)出售，該中介公司找到某房產(chǎn)公司的銷售人員張偏，口頭委托其代售，張偏在沒有告知南正并征得其同意的情況下，偽造了《浠水縣商品房合同、變更、注銷申請表》，并與不知情的劉嘉簽訂了《商品房買賣合同》。

 2020年，劉嘉向張偏支付了首付款16余萬元后，拿到了房屋鑰匙，辦理了物業(yè)手續(xù)，裝修入住。

 2022年，南正發(fā)現(xiàn)張偏通過欺詐手段將房屋出售并將房款全部據(jù)為已有的事實后，立即向公安機(jī)關(guān)報案，并以劉嘉無權(quán)占有其房屋，侵害其物權(quán)訴至浠水縣人民法院。經(jīng)法院審理，判決劉嘉在限期內(nèi)騰退房屋。因劉嘉沒有主動履行義務(wù)，南正向本院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

執(zhí)“擊”現(xiàn)場

 案件進(jìn)入執(zhí)行程序后，劉嘉表示其裝修花費10萬余元，希望購買案涉房屋，要求執(zhí)行法官促成調(diào)解。執(zhí)行法官考慮到，本案系刑事案件引發(fā)的民事糾紛，劉嘉被騙十余萬元，并且自2020年裝修后一家人入住至今，本著善意文明執(zhí)行理念，執(zhí)行法官多次聯(lián)系雙方當(dāng)事人，協(xié)商雙方意見。最終雙方初步達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議，南正同意將房屋出售給劉嘉，劉嘉分兩次給付房款，付清第一期房款后，雙方另外簽訂房屋買賣合同。

 第一期付款期限屆滿后，劉嘉以房屋總價高于市場價等為由未支付款項，南正堅決要求法院強(qiáng)制騰退，不再接受任何和解。執(zhí)行法官遂向劉嘉送達(dá)及張貼了房屋騰退公告。公告期滿后，劉嘉仍未履行，執(zhí)行法官向其送達(dá)了《預(yù)處罰告知書》，并耐心釋法明理，告知拒不履行法律文書的后果。劉嘉終于意識到未按期履行法律文書所需要承擔(dān)的法律責(zé)任，主動騰退了房屋，并將鑰匙交給了執(zhí)行法官，本案執(zhí)行畫上了圓滿句號。

法官說法

 房屋買賣涉及資金金額較大，為謹(jǐn)防受騙或產(chǎn)生糾紛，買賣雙方在制定和履行合同的過程中，要注意以下幾點：

 ① 要選擇資質(zhì)齊全的中介公司，并在購房前全面確認(rèn)房屋現(xiàn)狀、產(chǎn)權(quán)信息等情況。

 ② 簽訂合同時，要仔細(xì)閱讀合同條款，尤其要將交易關(guān)鍵事項約定明確，比如首付比例、付款進(jìn)度、收款賬號等。

 ③ 房款交易時要通過買賣雙方指定的賬號進(jìn)行，不要將房款交給中介公司代收，應(yīng)在驗證身份及房屋權(quán)屬后，當(dāng)面付給賣方，并留存好支付憑證。必要時還可以根據(jù)所在地政策，將交易資金存入房管部門指定的專用監(jiān)管賬戶，待過戶完成后，經(jīng)房管部門查驗無誤，再將交易資金劃轉(zhuǎn)給賣方，從而提升交易的安全性。

 ④ 辦理過戶手續(xù)時，一般由買賣雙方親自到住建部門，當(dāng)場辦理過戶手續(xù)，確保產(chǎn)權(quán)順利過戶。一旦發(fā)現(xiàn)自己被詐騙，應(yīng)第一時間向公安機(jī)關(guān)報案或者通過民事訴訟等法律途徑解決。

 ⑤ 妥善保存好合同、收條、身份證復(fù)印件等書面材料，以免日后產(chǎn)生糾紛因證據(jù)不足而無法保障自己的權(quán)益。